Владимир Бондаренко: «Ждать снижения стоимости жилья не нужно»
Эксперт рассказал, что ждет рынок недвижимости Пензенской области в 2025 году.

Фото: архив ПензаСМИ.
Федеральные эксперты считают, что высокая ключевая ставка будет сдерживать рост строительной отрасли. Уже известно, что в Пензенской области в 2025 году запланировано построить меньше жилого фонда, чем в 2024 году.
О том, как может развиваться ситуация в отрасли, мы поговорили с доктором экономических наук, профессором, директором Пензенского филиала Финансового университета при правительстве РФ, заслуженным деятелем науки Пензенской области Владимиром Бондаренко.
– Владимир Викторович, если верить прогнозам экспертов, ключевая ставка в 2025 году останется высокой. Как, по вашему мнению, поведут себя пензенские застройщики в этих условиях?
– За жилой недвижимостью в Пензе и области я наблюдаю в течение 20-30 лет. (...) От значения ключевой ставки зависит поведение не только строительной отрасли, но и любой другой – промышленной, сельскохозяйственной и так далее. Высокая ключевая ставка как прямо, так и косвенно сдерживает возможности предприятий и организаций в части кредитования. Все мы прекрасно понимаем на собственном бытовом уровне: если нам дорого обходятся те или иные ресурсы (а кредит – это ресурс), то мы реже принимаем решение ими воспользоваться.
Строительные компании тоже будут очень осторожны с кредитами. Безусловно, рост ключевой ставки отразится на стоимости квадратного метра жилья и коммерческой недвижимости. И, думаю, в какой-то мере снизит активность строительного сектора.
Что касается Пензы, заморозки строительства точно не произойдет. Кроме того, к нам зашли инвесторы из других регионов, в том числе из Москвы, которые собираются построить здесь жилые комплексы. Есть анонсы от владельцев местных строительных холдингов, которые заявляют о старте новых проектов.
У застройщика, как и у любой коммерческой организации, есть желание инвестировать. В данном случае – в строительство. Но кредиты сейчас дорогие, возможностей меньше… Что делать? Высокая ключевая ставка может побудить застройщика выработать определенную стратегию.
Первый вариант – стратегия выжидания. Если застройщик еще не вложился в стройку, но у него уже есть земельный участок, готов проект, он сидит, ждет и думает, на каком этапе брать кредит: под эту ставку или меньшую?
Второй вариант – бизнес уже вложился в строительство, и ему крайне важно сдать жилье в положенные сроки, чтобы «отбить» вложения. В этом случае замораживать стройку на полгода или год – очень рискованно. Можно оказаться банкротом. Скорее всего, застройщик возьмет кредит под сегодняшние высокие проценты, чтобы довести проект до конца.
Есть еще одна стратегия – когда застройщик привлекает к своему проекту соинвестора. Например, из какого-то другого, более богатого региона. Каким-то образом заинтересовывает его, проект доводится до логического завершения, ну а прибыль потом делится с партнером. В некоторых случаях такое соинвестирование может оказаться выигрышнее, чем кредит.
– Вы сказали, что рост ключевой ставки отразится на стоимости квадратного метра жилья. Но не сказали, в какую сторону…
– В развитии отрасли были разные этапы. В 90-х годах, например, жилье переставало дорожать. Цены на вторичном рынке останавливались. Город у нас небогатый, времена были сами знаете какие. Инфляция росла, а цены на квадратные метры стояли на месте. Но все равно не падали.
Где-то через год были приняты определенные решения на уровне государства и Центробанка, и цены снова пошли вверх.
Поэтому надеяться на то, что сейчас, в 2025 году, строительная организация в ущерб себе начнет снижать стоимость квадратного метра, чтобы продать какие-то объекты, не нужно. Возможно, будут единичные случаи в стране. Но трендом это точно не станет. Никогда.
Когда холдинг строит современный жилой комплекс, он не отдает свои последние деньги. У него есть резерв, так называемая корпоративная подушка финансовой безопасности, с помощью которой застройщик может переждать определенный период, но не снижать цены на жилье.
– В ряде регионов повышается спрос на недвижимость бизнес-класса. В других, наоборот, растут продажи в бюджетном сегменте. Какой прогноз вы можете дать по ситуации в Пензенской области?
– Пензенская область небогата. По официальной статистике Росстата, у нас идет сокращение количества жителей, при этом увеличивается доля людей пенсионного возраста. Несмотря на это, в Пензе сохраняется устойчивый спрос на недвижимость бизнес-класса. Потому что есть прослойка людей, готовых покупать элитное жилье. Как для себя, своих детей, так и в качестве инвестиционных вложений.
Но у нас недвижимости бизнес-класса все же меньше, чем в других регионах. И уж точно в разы меньше предложений, чем в таких городах, как Москва и Санкт-Петербург.
Спрос на средний и бюджетный сегмент несоизмеримо больше. Дети в семье вырастают, родители покупают им квартиру. На первых порах – небольшую, однокомнатную или студию. Сначала – в дальнем районе, где подешевле. А потом – поближе к центру и подороже.
Спрос есть, но нельзя сказать, что он растет. Он стабильный. Все-таки недвижимость сейчас очень дорогая.
– В России отмечено замедление ипотечного кредитования. При нынешней ключевой ставке проценты слишком высоки. Как купить жилье и не впасть в долги на века?
– Тут на ситуацию нужно смотреть в целом. У нас много государственных программ поддержки. Например, материнский капитал, который существенно помогает при покупке жилья. Рожаете первого ребенка – получаете определенную сумму, потом – второго, и снова получаете деньги и направляете их на погашение кредита. За рождение третьего ребенка тоже предусмотрены деньги, которые могут полностью закрыть ипотеку.
Для молодых специалистов, которые едут работать в село также предусмотрены программы. В том числе – по жилью.
Есть молодежные кредиты, поддержка студенческих семей, жилищные и губернаторские сертификаты. И так далее.
Исходя из количества государственных программ поддержки я делаю вывод, что ипотекой все равно будут пользоваться. Какой бы высокой она ни была ставка.
При этом семья должна давать себе отчет, что ипотека – очень серьезный шаг и огромная ответственность. Квартира будет оставаться в собственности банка до конца действия ипотечного договора. И если по какой-то причине на одном из этапов заемщик перестанет выполнять свои обязательства, недвижимость перейдет к банку на законных основаниях.
– Каков ваш прогноз по ценам на аренду жилья?
– Цены уже выросли. Как только в прошлом году начала подниматься ключевая ставка, стали расти цены на аренду. И спрос на арендное жилье тоже растет.
Купить квартиру без помощи банка среднестатистический гражданин России в настоящее время не может. Снять жилье может каждый. Поэтому рынок арендной недвижимости всегда был, есть и будет. Не стоит ждать снижения цен.
– Зачем ежемесячно платить деньги за аренду чужого жилья, когда можно взять ипотеку и платить примерно ту же сумму, зная, что квартира в итоге будет твоя.
– Банки очень внимательно следят за кредитной историей человека. И далеко не каждому одобряют ипотеку. Я даже знаю примеры, когда молодые семьи сначала создают себе хорошую кредитную историю, а уж только потом отправляются в банк за ипотекой.
То есть они идут в магазин бытовой техники, покупают телевизор или холодильник небольшой стоимости в кредит, затем еще что-нибудь более существенное. Вовремя или даже раньше срока расплачиваются. Все это делается только для того, чтобы создать хорошую кредитную историю. Потом можно постепенно дойти до покупки в кредит автомобиля или жилья.
А вообще во всем мире человек без кредита считается неполноценным членом общества. У разных структур к нему возникают подозрения – на что он живет, как он купил себе все необходимые блага цивилизации? Могут появиться вопросы у налоговых органов. Мы тоже к этому идем.
– Вернемся к недвижимости. Несмотря на достаточное количество пензенских застройщиков, в регион заходят и крупные холдинги из других субъектов. Так, на днях сообщили, что некая компания приобрела 12 га земли в Пензе и намерена построить там жилой комплекс на 200 тысяч кв. м. Можете прокомментировать?
– В России есть люди с большими капиталами. У них возникает вопрос – куда инвестировать? Ответ – в недвижимость.
В любом регионе построить жилье гораздо дешевле, чем в Москве или Санкт-Петербурге. Большой инвестор заходит сюда не с одним домом, а сразу с микрорайоном. Это долгоиграющий проект. Инвестор понимает, что ситуация с ключевой ставкой когда-нибудь стабилизируется. Такое положение дел не может быть вечным. Через год-два ставка все равно начнет снижаться, а кредиты станут более дешевыми.
Тот, кто сейчас вложится, оформит землю и все документы на строительство, в итоге будет в выигрыше.
– Население Пензы не растет. Кто покупает новые квартиры, кроме самих жителей региона?
– Начнем с того, что Пенза – не самый плохой город для жизни. У нас практически нет безработицы, у нас нет проблем с чистой водой. Регион средний по всем показателям – летом у нас тепло, а зимой – прохладно. Есть все культурные, исторические и спортивные объекты. Есть много хороших вузов по самым разным направлениям. Хороший уровень безопасности.
Есть целая категория людей, которые покидают, например, северные регионы и переезжают к нам жить.
Второй пласт – военные, которые отслужили, помотавшись по стране, вышли на пенсию и хотят жить в спокойном регионе.
Возвращаясь к вузам, отмечу, что у нас обучается огромное количество иностранцев. Учатся платно. Они не живут в общежитиях. Родители зачастую покупают им квартиры, не обращая внимания на то, бюджетное это жилье или бизнес-класс. Главное условие – поближе к месту учебы.
Иностранные студенты в Пензе могут оплачивать высокую аренду. Но с долгосрочной точки зрения им удобнее и выгоднее купить квартиру, пользуясь ей во время учебы. Затем жилье можно также сдавать в аренду. Или продать уже по более высокой цене.
Есть бизнес, который покупает квартиры с целью последующей их перепродажи или сдачи в аренду. Недвижимость всегда была и будет одной из самых надежных ниш для сохранения капитала и инвестиций. Любой банк может обанкротиться. С квартирой, если она в вашей собственности, ничего не произойдет. Ее не могут украсть, например, в отличие от автомобиля. Цена на нее не упадет. В большинстве случаев только вырастет.
Ранее мнением о рынке недвижимости с «ПензаСМИ» поделился аналитик Дмитрий Александров.