Подстегнет ли защита дольщиков рост цен на жилье?

Среди застройщиков идет жесткая борьба за выживание, и это вызов как строителям, так и покупателям. Есть несколько возможных сценариев развития событий, которые могут существенно повлиять на стоимость жилья.

Конец долевой халявы

Проблема обманутых дольщиков остро стоит не только в Пензе. Общее их число по России составляет от 86 (данные Минстроя) до 122 (данные «Единой России) тысяч человек. Поскольку эти данные — «официальные», есть основания полагать, что реальные еще выше. В связи с этим в прошлом году Президент дал поручение разработать меры по уходу от долевого строительства вообще. Что и было исполнено.

В середине года вступает в силу закон о дольщиках строительства многоквартирных домов. С его введением можно будет забыть о возможности привлечения денежных средств от покупателя до полного этапа сдачи дома по всем нормам и требованиям, как это было ранее. Нет денег на строительство — нет и самого строительства. Желание банков кредитовать такую сферу деятельности пропало еще после кризиса в 2008 году, и, как мы видим сегодня, за десять лет кардинально ничего не поменялось. В залог можно отдать только сданное строение и лишь затем получить деньги на постройку нового.

Что делать в этой ситуации компаниям, которые не могут получить кредит, а также взять деньги с покупателей на освоение новых площадок и строительство жилых домов? Ответ прост: сушить весла. Халявы больше не будет, работать нужно только на свои средства. Вот такие реалии жизни в сфере недвижимости нас ожидают уже в этом году.

А было время…

А как было хорошо начинать подобный бизнес, скажем, в 2003-м! Много ума не требовалось - достаточно было иметь связи в администрации для выделения земель и подписания разрешения на строительство плюс миллионов тридцать на первые полгода. После этого вырыть котлован, заложить фундамент - и дольщики несут деньги буквально сумками. Только успевай тратить. И мало кто думал о том, что могут просто «кинуть», не достроив обещанные квадратные метры. Так и случилось, когда рынок жилья немного оступился в 2009 году. Правда, затем снова начал расти, как на дрожжах, не замечая всех проблем. Все шло по инерции.

Первый по-настоящему тревожный звоночек прозвенел в конце 2015 года. Семнадцать лет в области верховодил человек, который во всех сферах бизнеса имел свою «долю». И когда потерял власть, принялся забирать то, что, по его мнению, ему принадлежало. Как правило, отдавали не все: некоторые ограничивались обещаниями, понимая, что больше он их «кошмарить» не сможет. Но были и те, кто не могли и не имели права ему отказать. Среди них – человек-легенда, главный строитель Пензенской области, директор одной из крупных компаний-застройщика. Он из-за своей порядочности или возрастной недальновидности отдал более полумиллиарда рублей, чем себя фактически погубил. Теперь-то ясно, что нужно было выполнять обязательства перед дольщиками, а не разбрасываться деньгами.

Дольщики Пензы

А дольщики, которых с полным правом называют обманутыми, теперь задают вопросы и ищут виноватых. Виноватых не только в том, что случилось, но и в том, что ситуацию не получается разрешить одним росчерком пера. Понятно, что в этой роли прежде всего видят представителей власти – и губернатора Ивана Белозерцева, и председателя регионального правительства Николая Симонова.

Впрочем, они-то как раз сейчас и заняты тем, что стремятся максимально быстро снять проблему, которая еще и наносит ущерб имиджу региона. И дольщикам в их положении остается только одно: набраться терпения и верить в благополучное завершение длинного пути, за который они заплатили многократно. Хочется верить, что для них цена долгожданного жилья не вырастет.

Что ожидает нас на рынке жилья

Но есть еще люди, которые именно сейчас думают над тем, как приобрести собственные квадратные метры для комфортной жизни. Даже если они, допустим, уже скопили некоторую сумму, нет твердой гарантии, что ее хватит для осуществления задуманного. Потому что, как уже было сказано в начале материала, ситуация на строительном рынке в Пензе не выглядит стабильной, и ситуация с дольщиками – лишь малая ее часть.

Есть основания предположить, что на рынке останутся лишь крупные застройщики, которые смогут работать в новых экономических условиях, а заодно и диктовать ценовую политику. И после этого возможны два сценария развития событий: либо цены на жилье катастрофически вырастут, либо так же упадет спрос. Скорее всего, и то, и другое. С одной стороны, необходимость все же привлекать для строительства кредитные средства объективно увеличит себестоимость квадратного метра, а монопольное положение вызовет соблазн взвинтить цену для потребителя. С другой стороны, увеличения платежеспособности основной массы населения, особенно в таких дотационных регионах как Пензенская область, ожидать особых причин нет. А рынок «инвестиционного жилья», в которое вкладывались состоятельные по местным меркам люди, не безразмерен и фактически схлопывается.

Есть, правда, и другие механизмы «компенсации». Так, существует надежда на дальнейшее увеличение доступности ипотеки. Сам глава Сбербанка Греф дал оптимистический прогноз по удешевлению жилищных кредитов до 5% годовых. Но это только при условии, что экономика страны продолжит демонстрировать положительную динамику, а кто за это может поручиться? Кроме того, закон законом, а придумать что-то всегда можно. Типа предварительных договоров купли-продажи. Но это уже обход закона, а значит, при «кидалове» жаловаться будет некому.

Так что в любом случае кто-то должен пойти кому-то навстречу.